鄂尔多斯东胜区的许多街道十分冷清，夜晚显得孤寂而空旷。
不少开发商在这里折戟，有一家来自长三角的开发商，最近做出重大决定：暂停他们在鄂尔多斯的项目。
许多外地开发商在两年前蜂拥进入鄂尔多斯，这一“拍脑袋式”的决定，就像现在鄂尔多斯的气候一样，因“冰冻”而暂停，甚至退出。逃离鄂尔多斯
这个城市正迎来零下十五摄氏度的低温，这个温度，将要持续两个月，甚至更久。
“暂停”，是指停止该公司在鄂尔多斯的一切项目。上述公司在做2013年规划时表示，由于鄂尔多斯项目回报较慢，建议2013年采取封盘措施。
这和他们2010年来到这片神奇的土地时完全不同。早在2010年底时，这家公司的鄂尔多斯公司总经理指着一片空旷的土地对《第一财经日报》记者称，他最重要的人生理想将在这里实现，这片土地可以承载一个伟大的项目。
项目现在还未完工，记者在工地现场看到，大部分的别墅已经盖好了主体部分，看不到任何施工的工人，一些建材就在地上随意堆放着。时间在此处静默。
这是鄂尔多斯大部分项目的状态，一些项目的吊塔还在高高矗立着，可是工地上看不到任何施工的工人，也没有办法进行任何作业。这主要与当地的气候有关。这种状态，要从每年的10月份，持续到次年的4月份，由于特殊的严寒天气，这里没有办法进行任何施工。
这让许多开发商措手不及，这些大部分来自南方的开发商由于“水土不服”，纷纷在此折戟。
两个浙江老板从杭州跑到鄂尔多斯来讨债，他们接了一个鄂尔多斯的工程，刚打了几十万的工程保证金，对方就“跑路”了。
一些开发商试着卖出自己在北京的豪宅来发放工资。事实上，从2011年开始，有多个鄂尔多斯的开发商由于资金链断裂问题出事。
从2012年4月开始，市场就已显露出一些征兆。“从2011年下半年开始，就有不少开发商陆续跑路。”消息人士对记者表示，都是因为资金链出了问题。
这悲剧的一幕或许才刚刚开始。
失败的市场调研
在鄂尔多斯撤盟设市后的10年间，坐拥煤炭开采，鄂尔多斯的经济“马车”，一路狂奔。
到2010年，160万人口的鄂尔多斯，GDP达到2643.2亿元，被誉为中国的迪拜。
“回顾过去10年，世界上发展最快的国家是中国，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。”一家华南开发商选择进入鄂尔多斯的原因很简单。
事实上，并非所有的大公司在投资上都如想象般谨慎。这个传说中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了许多头脑发热的开发商。
于是，鄂尔多斯的房地产市场像其他城市一样大热。除了一些外地的开发商外，当地的许多煤老板也摇身一变成为开发商。
到2010年底，鄂尔多斯全市房地产企业多达442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务，而煤矿，则是支撑鄂尔多斯房地产市场的最重要也几乎是唯一的动力源。
“我们去做市场调研，当时跑到很远的一个牧民家里。”浙江的一家开发商对记者表示，这或许是他此生见过的最难以想象的场景之一。这个连干净的洗脸水都找不到的牧民家，想都没有想就买下了东胜区的一套豪宅。
开发商的豪情在这一刻开始爆发。他们的许多客户，都开着路虎，指着50平方米的样板房说：“这还不够大！”
这让许多开发商开始放弃理性，更何况，有许多支撑鄂尔多斯市场的理由，比如离奇的拿地成本。
此前，有媒体透露，2004年下半年，铁西一二期开发时，土地成本为10万~20万元/亩，均价大概在15万元/亩。到2011年铁西三期（地理位置较偏），土地拍卖的基准价为110万元/亩，开发商实际拿地的成本则达到200多万元/亩。去年，城区黄金地段的商业土地，成本价达到700万元/亩。
事实上，这个拿地成本比实际成本还要更高。“我们当时拿地的成本是一亩50万左右。”这让在一二线城市土地市场上支付了昂贵代价的开发商都十分惊喜，这个价格，实在太具有优势了。
所以，从2011年开始，陆续有外地房产商进驻东胜，如星河湾、绿城、京投银泰等。
冰冻的市场
冰火两重天。现在，许多开发商开始试图逃离鄂尔多斯。来之前，这里是天堂；这一刻，这里更像是一个冰窟。
资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。
这个数据背后的狂热并不止于此。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。2010年，鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。
楼市在连续两年的疯狂运转中终于戛然而止。
不管有多少富人，鄂尔多斯的人口密集度实在很低。繁华的东胜区域总面积2530平方公里。全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。
也就是说，开发商已经找不到什么买房子的人了。能佐证鄂尔多斯楼市开始走下坡的数据是，今年1~4月份，鄂尔多斯全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。
这里的价格，从2005年的1500元/平方米，到2011年时，高端楼盘的价格为20000元/平方米，甚至有开发商豪言壮语，准备开出30000元/平方米的价格。
这些来自北京、广东、浙江的开发商，现在都已经纷纷关闭了自己的售楼处。记者在鄂尔多斯转了一圈后发现，大部分的售楼处都一把铁锁，几乎看不到人。
此前，在东康线上的一个庞大的售楼处，只留了零星的工作人员，也没有看房的人，这里曾经报出24000元/平方米的高价，现在，只要10000元/平方米出头，就可以谈拢。
可怕的是，在这个市场上，已经没有人想去买房子了。
康巴什新区的夜晚显得更为孤寂，市政府附近的一些房子还没有完工，看起来，和半年前相比，这里的项目完全没有进展。
开发商的绝望
有一些开发商已经完全没有了开发能力，还有一些开发商放弃了这个市场。“回到2010年的盛况已经几乎没有了可能，这个市场大伤元气。”另一家浙江的开发商对记者表示，他们试图在这里打造豪宅市场，可是一夜之间，这些富豪全部不见了踪影。
当地的一家开发商张玮对记者表示，他在2008年就进入房地产市场，一直到现在为止，他最赚钱的主业还是煤炭和汽车买卖。
和他相似的是，大部分煤炭商靠一个“勇”字进入了房地产市场。张玮表示，鄂尔多斯基本上没有外来人口，只能靠本地人来消化，这么大的市场供应量，这个危机爆发要持续很多年。
2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上的二手房中介非常稀少，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。
这不仅仅是鄂尔多斯式的悲哀，这几乎是一个巨大的房地产市场的缩影。实际上，国家土地城镇化的速度远快于人口城镇化的速度。
康巴什现象，或者鄂尔多斯现象都不会是孤例。康巴什新区的成吉思汗广场前，有一个巨大的青铜雕塑，在清冷的夜里，显得十分巨大而鬼魅，整个新城仿佛“速冻”了，有如幻城。
不做开发商就做“煤老板”
鄂尔多斯康巴什的结构转型，没有历史的包袱，没有割舍的阵痛，他们，要走出一条新路径。
就连鄂尔多斯也是新的，这一切都是一条新路径。
可惜，晚上将近零下二十多度的低温，几乎很难看到人影，这样的低温，要到第二年的4月份，才能慢慢地缓过来。
这里几乎只有两种温度，一种是夏天的温度，一种是冬天的温度，它们各自安营扎寨半年时间，夏冬交替。
冬天，这里的工程就要停工。这在南方简直是难以想象的事情。因为恶劣的天气，只能工作大半年，然后“冬眠”大半年。
在鄂尔多斯的开发商，现在就是处于“冬眠”的状态。他们也懒得开售楼处，反正也没什么人跑来买房子，因为也没办法施工，所以这一切，都只能迁怒于寒冬。
开发商的进场宛如盛宴，从2010年开始，大举进入鄂尔多斯，这里的人均GDP糊弄住了许多开发商，多个不同版本的调研报告称，这是一座藏富于民的城市。
总而言之，就是“人傻，钱多，速来”。
这座城市中奔驰着许多路虎，这些路虎因为底盘高备受富豪的青睐，因为要奔波在煤矿和城市之间，一些SUV都已经看不清楚车牌的每一个数字。
可是，卖路虎和卖房子，并不是同一种调研，买飞机的人群，和买房子的，也未必重合度很高。
但是开发商的盲目在于，他们来了，但是购房的人没有来，期待中的炒房客也没有跟过来。
炒房客怎么没来？在鄂尔多斯多年的一个温州商人对《第一财经日报》记者表示：“很简单啊，这里二手房市场这么冷淡，卖不掉房子的地方，买再多，升值再多，也没有办法抛盘啊。”
这是最浅显不过的道理，不过很多开发商没有想明白，大概他们只负责一手房销售这个环节。
这是让许多开发商都心寒的地方。他们也费了很多功夫，研究了“煤老板”喜欢什么房子，也研究了“煤老板”的心理价位。
可是他们没有想清楚的是，这些买路虎的煤老板，是真的需要每天开着路虎去煤矿，但是却不能每天住三套豪宅。
也许买卖的最简单道理在这里反倒可以盛行，把需要的卖给自己的客户。
当然，开发商盲目大举扩张背后还有政府的裹挟。
所以，他们很快把未来十年可以开发的房子都一起开发了，然后大家抱团进入了寒冬，也许一过就是好几年。
鄂尔多斯楼市行情最好的时候、开始跌宕的时候、进入冰封的时候，记者都来看过，这是一个盲目扩张的样本，也是政府和开发商组合无下限的一个结果。
许多开发商重新又把大部分精力投入到煤炭行业中去，然后煤炭行情也一路下跌，这也是导致当地楼市再次悲剧的重要原因。没有了“子弹”，本来就半路出家的开发商没有了任何想法。
一个不成熟市场具备的大部分缺点，这里全部都有。所以，这个市场来得更为宽容。做不了开发商，就回去做“煤老板”，等过几年行情好了，再回来卖房子。
对，这就是这个市场中几乎所有开发商的想法。
鄂尔多斯东胜区的许多街道十分冷清，夜晚显得孤寂而空旷。
不少开发商在这里折戟，有一家来自长三角的开发商，最近做出重大决定：暂停他们在鄂尔多斯的项目。
许多外地开发商在两年前蜂拥进入鄂尔多斯，这一“拍脑袋式”的决定，就像现在鄂尔多斯的气候一样，因“冰冻”而暂停，甚至退出。逃离鄂尔多斯
这个城市正迎来零下十五摄氏度的低温，这个温度，将要持续两个月，甚至更久。
“暂停”，是指停止该公司在鄂尔多斯的一切项目。上述公司在做2013年规划时表示，由于鄂尔多斯项目回报较慢，建议2013年采取封盘措施。
这和他们2010年来到这片神奇的土地时完全不同。早在2010年底时，这家公司的鄂尔多斯公司总经理指着一片空旷的土地对《第一财经日报》记者称，他最重要的人生理想将在这里实现，这片土地可以承载一个伟大的项目。
项目现在还未完工，记者在工地现场看到，大部分的别墅已经盖好了主体部分，看不到任何施工的工人，一些建材就在地上随意堆放着。时间在此处静默。
这是鄂尔多斯大部分项目的状态，一些项目的吊塔还在高高矗立着，可是工地上看不到任何施工的工人，也没有办法进行任何作业。这主要与当地的气候有关。这种状态，要从每年的10月份，持续到次年的4月份，由于特殊的严寒天气，这里没有办法进行任何施工。
这让许多开发商措手不及，这些大部分来自南方的开发商由于“水土不服”，纷纷在此折戟。
两个浙江老板从杭州跑到鄂尔多斯来讨债，他们接了一个鄂尔多斯的工程，刚打了几十万的工程保证金，对方就“跑路”了。
一些开发商试着卖出自己在北京的豪宅来发放工资。事实上，从2011年开始，有多个鄂尔多斯的开发商由于资金链断裂问题出事。
从2012年4月开始，市场就已显露出一些征兆。“从2011年下半年开始，就有不少开发商陆续跑路。”消息人士对记者表示，都是因为资金链出了问题。
这悲剧的一幕或许才刚刚开始。
失败的市场调研
在鄂尔多斯撤盟设市后的10年间，坐拥煤炭开采，鄂尔多斯的经济“马车”，一路狂奔。
到2010年，160万人口的鄂尔多斯，GDP达到2643.2亿元，被誉为中国的迪拜。
“回顾过去10年，世界上发展最快的国家是中国，中国发展最快的地区是内蒙古，内蒙古发展最快的城市是鄂尔多斯。”一家华南开发商选择进入鄂尔多斯的原因很简单。
事实上，并非所有的大公司在投资上都如想象般谨慎。这个传说中遍地路虎、遍地煤炭的城市吸引了许多头脑发热的开发商。
于是，鄂尔多斯的房地产市场像其他城市一样大热。除了一些外地的开发商外，当地的许多煤老板也摇身一变成为开发商。
到2010年底，鄂尔多斯全市房地产企业多达442家，几乎每一个能源企业均有房地产开发业务，而煤矿，则是支撑鄂尔多斯房地产市场的最重要也几乎是唯一的动力源。
“我们去做市场调研，当时跑到很远的一个牧民家里。”浙江的一家开发商对记者表示，这或许是他此生见过的最难以想象的场景之一。这个连干净的洗脸水都找不到的牧民家，想都没有想就买下了东胜区的一套豪宅。
开发商的豪情在这一刻开始爆发。他们的许多客户，都开着路虎，指着50平方米的样板房说：“这还不够大！”
这让许多开发商开始放弃理性，更何况，有许多支撑鄂尔多斯市场的理由，比如离奇的拿地成本。
此前，有媒体透露，2004年下半年，铁西一二期开发时，土地成本为10万~20万元/亩，均价大概在15万元/亩。到2011年铁西三期（地理位置较偏），土地拍卖的基准价为110万元/亩，开发商实际拿地的成本则达到200多万元/亩。去年，城区黄金地段的商业土地，成本价达到700万元/亩。
事实上，这个拿地成本比实际成本还要更高。“我们当时拿地的成本是一亩50万左右。”这让在一二线城市土地市场上支付了昂贵代价的开发商都十分惊喜，这个价格，实在太具有优势了。
所以，从2011年开始，陆续有外地房产商进驻东胜，如星河湾、绿城、京投银泰等。
冰冻的市场
冰火两重天。现在，许多开发商开始试图逃离鄂尔多斯。来之前，这里是天堂；这一刻，这里更像是一个冰窟。
资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。
这个数据背后的狂热并不止于此。2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。2010年，鄂尔多斯市商品房销售面积达1009.4万平方米，同比增长40.1%。
楼市在连续两年的疯狂运转中终于戛然而止。
不管有多少富人，鄂尔多斯的人口密集度实在很低。繁华的东胜区域总面积2530平方公里。全国第六次人口普查数据显示，2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中东胜区53.8万人，平均每户2.6人。
也就是说，开发商已经找不到什么买房子的人了。能佐证鄂尔多斯楼市开始走下坡的数据是，今年1~4月份，鄂尔多斯全市销售商品房149.8万平方米，下降20.8%；销售金额91.4亿元，下降5.8%。
这里的价格，从2005年的1500元/平方米，到2011年时，高端楼盘的价格为20000元/平方米，甚至有开发商豪言壮语，准备开出30000元/平方米的价格。
这些来自北京、广东、浙江的开发商，现在都已经纷纷关闭了自己的售楼处。记者在鄂尔多斯转了一圈后发现，大部分的售楼处都一把铁锁，几乎看不到人。
此前，在东康线上的一个庞大的售楼处，只留了零星的工作人员，也没有看房的人，这里曾经报出24000元/平方米的高价，现在，只要10000元/平方米出头，就可以谈拢。
可怕的是，在这个市场上，已经没有人想去买房子了。
康巴什新区的夜晚显得更为孤寂，市政府附近的一些房子还没有完工，看起来，和半年前相比，这里的项目完全没有进展。
开发商的绝望
有一些开发商已经完全没有了开发能力，还有一些开发商放弃了这个市场。“回到2010年的盛况已经几乎没有了可能，这个市场大伤元气。”另一家浙江的开发商对记者表示，他们试图在这里打造豪宅市场，可是一夜之间，这些富豪全部不见了踪影。
当地的一家开发商张玮对记者表示，他在2008年就进入房地产市场，一直到现在为止，他最赚钱的主业还是煤炭和汽车买卖。
和他相似的是，大部分煤炭商靠一个“勇”字进入了房地产市场。张玮表示，鄂尔多斯基本上没有外来人口，只能靠本地人来消化，这么大的市场供应量，这个危机爆发要持续很多年。
2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上的二手房中介非常稀少，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。
这不仅仅是鄂尔多斯式的悲哀，这几乎是一个巨大的房地产市场的缩影。实际上，国家土地城镇化的速度远快于人口城镇化的速度。
康巴什现象，或者鄂尔多斯现象都不会是孤例。康巴什新区的成吉思汗广场前，有一个巨大的青铜雕塑，在清冷的夜里，显得十分巨大而鬼魅，整个新城仿佛“速冻”了，有如幻城。
不做开发商就做“煤老板”
鄂尔多斯康巴什的结构转型，没有历史的包袱，没有割舍的阵痛，他们，要走出一条新路径。
就连鄂尔多斯也是新的，这一切都是一条新路径。
可惜，晚上将近零下二十多度的低温，几乎很难看到人影，这样的低温，要到第二年的4月份，才能慢慢地缓过来。
这里几乎只有两种温度，一种是夏天的温度，一种是冬天的温度，它们各自安营扎寨半年时间，夏冬交替。
冬天，这里的工程就要停工。这在南方简直是难以想象的事情。因为恶劣的天气，只能工作大半年，然后“冬眠”大半年。
在鄂尔多斯的开发商，现在就是处于“冬眠”的状态。他们也懒得开售楼处，反正也没什么人跑来买房子，因为也没办法施工，所以这一切，都只能迁怒于寒冬。
开发商的进场宛如盛宴，从2010年开始，大举进入鄂尔多斯，这里的人均GDP糊弄住了许多开发商，多个不同版本的调研报告称，这是一座藏富于民的城市。
总而言之，就是“人傻，钱多，速来”。
这座城市中奔驰着许多路虎，这些路虎因为底盘高备受富豪的青睐，因为要奔波在煤矿和城市之间，一些SUV都已经看不清楚车牌的每一个数字。
可是，卖路虎和卖房子，并不是同一种调研，买飞机的人群，和买房子的，也未必重合度很高。
但是开发商的盲目在于，他们来了，但是购房的人没有来，期待中的炒房客也没有跟过来。
炒房客怎么没来？在鄂尔多斯多年的一个温州商人对《第一财经日报》记者表示：“很简单啊，这里二手房市场这么冷淡，卖不掉房子的地方，买再多，升值再多，也没有办法抛盘啊。”
这是最浅显不过的道理，不过很多开发商没有想明白，大概他们只负责一手房销售这个环节。
这是让许多开发商都心寒的地方。他们也费了很多功夫，研究了“煤老板”喜欢什么房子，也研究了“煤老板”的心理价位。
可是他们没有想清楚的是，这些买路虎的煤老板，是真的需要每天开着路虎去煤矿，但是却不能每天住三套豪宅。
也许买卖的最简单道理在这里反倒可以盛行，把需要的卖给自己的客户。
当然，开发商盲目大举扩张背后还有政府的裹挟。
所以，他们很快把未来十年可以开发的房子都一起开发了，然后大家抱团进入了寒冬，也许一过就是好几年。
鄂尔多斯楼市行情最好的时候、开始跌宕的时候、进入冰封的时候，记者都来看过，这是一个盲目扩张的样本，也是政府和开发商组合无下限的一个结果。
许多开发商重新又把大部分精力投入到煤炭行业中去，然后煤炭行情也一路下跌，这也是导致当地楼市再次悲剧的重要原因。没有了“子弹”，本来就半路出家的开发商没有了任何想法。
一个不成熟市场具备的大部分缺点，这里全部都有。所以，这个市场来得更为宽容。做不了开发商，就回去做“煤老板”，等过几年行情好了，再回来卖房子。
对，这就是这个市场中几乎所有开发商的想法。